Андрей Рябинский: Банки проверили МИЦ вдоль и поперек

Накануне обязательного перехода на расчеты с покупателями новостроек через эскроу большая часть застройщиков жилья старалась как можно больше своих проектов оставить в старом механизме — некоторые компании увеличивали темпы строительства, другие передавали квартиры в недостроенных домах своим структурам, чтобы повысить степень реализации проекта и долю проданных ДДУ соответственно. Первым известным девелопером, который объявил о полном переходе на эскроу-счета, стала группа МИЦ. Корреспондент РИА Недвижимость поговорил с главой и основным владельцем компании Андреем Рябинским о том, как живется застройщику в новой модели долевого строительства и почему он, в отличие от многих коллег по рынку, не верит, что все девелоперы умрут и превратятся в сателлитов банков.рябинский миц банкротство, еще летом вы объявили о том, что МИЦ полностью переходит на эскроу-счета и проектное финансирование. Поделитесь, как вам живется при новом механизме?– Да, мы первыми среди застройщиков полностью перешли под новое законодательство, решили пережить стресс сразу, а не постепенно. Нашими партнерами стали Сбербанк, ПСБ и Совкомбанк. Именно они предоставили нам проектное финансирование для текущих объектов, это около 1 миллиарда долларов. Весь август ушел на то, чтобы уладить формальности. И теперь мы живем в новом формате.– Сколько счетов эскроу открыто вашими клиентами?– В августе этого года мы наблюдаем рост продаж почти в полтора раза по сравнению с 2018 годом. В прошлом августе у нас было зарегистрировано 477 ДДУ, в этом – 334 зарегистрированных ДДУ и еще порядка 300 броней. Большое количество броней связано с тем, что мы фактически начали оформлять ДДУ с открытием счетов эскроу только во второй половине августа.– Писали, что вам пришлось замедлить темп строительства некоторых объектов в связи с переходом на эскроу. В чем были сложности?– Была такая история, когда скорость стройки снизилась. Это продолжалось около полутора месяцев – с 10 июля до примерно 20-х чисел августа. Связано это было с тем, что менялась система финансирования строительства: то есть мы переходили с одной системы на другую. Если раньше все, что приходило к нам по договорам долевого участия, отправлялось в стройку, то теперь банки финансируют нас под эту стройку на определенных условиях, так что нам пришлось подготовить много договоров и документов, соблюсти огромное количество формальностей.– То есть при формально открытых кредитных линиях реальные деньги от банков пошли не сразу?– Полтора с лишним месяца ушло на то, чтобы оформить все документы, правильно их представить – в определенных формах и в определенное время. Но теперь система проектного финансирования на стройках МИЦ полностью отлажена, и деньги идут бесперебойно.– На текущие проекты вам нужен был 1 миллиард долларов проектного финансирования, и вы его получили. Это весь кредитный портфель МИЦ или были какие-то старые кредиты, которые оставались из «прошлой жизни» до эпохи эскроу?– Из прошлой жизни у нас было 650 миллионов рублей старых кредитов, которые к моменту перехода на эскроу были уже нами закрыты.– То есть весь кредитный портфель равен проектному финансированию, который получен для реализации текущих проектов?– Да, все верно. Нам не нужно было рефинансировать другие кредиты. Это наш большой плюс, мы в таком хорошем легком мобильном состоянии подошли к новой системе, не отягощенные кредитами, поэтому нам проще, чем другим.– Это требование банков, что девелопер не должен иметь старых долгов?– Это требование жизни. Дело в том, что прийти в банк можно и с серьезными кредитными нагрузками, но тогда их придется рефинансировать, банк будет задавать вопросы, а под дополнительные кредиты нужно серьезное дополнительное обеспечение. Для девелопера лучше, когда он приходит в банк с минимумом или нулем кредитной нагрузки. Также хочу вам напомнить, что обязательным условием для кредитования в банках является наличие собственных средств. У нас именно так и было, мы вносили свои собственные средства.– Каковы ваши ожидания от роста кредитной нагрузки на МИЦ в будущем – ведь она должна быть пропорциональна выводу на рынок новых жилых проектов с эскроу-счетами?– Не буду называть конкретные цифры, просто расскажу о принципе. На сегодняшний день весь объем строительства обеспечен финансированием. С каждым следующим проектом финансирование, необходимое для реализации проектов, будет увеличиваться. А поскольку до конца года мы планируем приобрести три-четыре новые площадки, наш кредитный портфель в будущем вырастет.– Где расположены эти проекты?– Эти проекты будут в «старой» Москве. Я уже не раз говорил о том, что мы выходим на новый сегмент – качественный, дорогой и интересный бизнес-класс в хороших локациях. Мы хотим делать интересные дома с архитектурной точки зрения, а эконом-класс, увы, требует постоянной борьбы за себестоимость, и «съедает» всю красоту.— Это будут площадки МИЦ?— Да.– Разные банки сейчас прорабатывают кредитные продукты для финансирования покупки проектов девелоперами жилья, например, бридж-кредиты. Как вы считаете рябинский миц, насколько они будут востребованы застройщиками?– Я считаю, это прекрасно, и мы будем этой схемой пользоваться, тем более что мы уже для банков прозрачны и понятны. Мне даже сложно перечислить, сколько раз нас проверяли банки – и вдоль, и поперек.– Поговорим о земельном рынке в столичном регионе. Старт перехода на проектное финансирование в девелопменте жилья повлиял на него?– Рынок площадок, пригодных для девелопмента, стал несколько шире с точки зрения предложения. Соответственно, возможностей для системных девелоперов тоже стало больше. Раньше землевладелец понимал, что может реализовать проект своими силами – нанять специалистов, организовать финансирование и так далее. Это было, в общем-то, осуществимо. А сегодня такая схема практически невозможна, потому что сложился круг специализированных застройщиков, которые на себя берут и технологии, и знания, и компетенции. Более того, у подобных девелоперов есть правильным образом настроенные взаимоотношения с банками. И владельцы площадок уже предпочитают обращаться к ним, иногда продавая землю, иногда предлагая системным девелоперам партнерство, а иногда обсуждая комбинированные варианты. Неважно, как люди договорились, важно другое: собственники земельных участков, не являющиеся профессиональными девелоперами, сейчас уже не готовы реализовывать жилые проекты сами, потому что это стало слишком сложно технически, нужна мощная команда, а еще это серьезные риски, которые далеко не все хотят на себя брать. Элементарно: если застройщик имеет взаимоотношения с банком, то акционер подписывает договор поручительства, то есть поручается за весь взятый кредит и бизнес http://armenia-news.ru/. А это не очень комфортно для тех, кто владеет площадками и не занимается девелоперским бизнесом на регулярной основе.