В настоящее время в г. Химки Московской области управляющей организацией ООО «ДОБРЫЙ ГОРОД» (прежнее наименование ООО «ЖИЛЭКСПЕРТ») осуществляется агрессивный рейдерский захват домов, которые обслуживаются МП «ДЕЗ ЖКУ».
По сообщениям граждан, которые столкнулись с данной проблемой, новая компания приступает к управлению домами без ведома и согласия жителей в результате прямой фальсификации протоколов общих собраний собственников, что само по себе является уголовно-наказуемым деянием в соответствии со ст. 327 УК РФ. В некоторых домах даже дошло до курьезов и общие собрания в соответствии с протоколам «созвали» и «провели» несовершеннолетние собственники, а также покойники и люди, которые по состоянию здоровья физически не в состоянии это сделать.
Зачастую жители дома узнают о том, что у них сменилась управляющая компания, только получив новую квитанцию ЖКУ, где значатся реквизиты ООО Добрый Город Химки. Однако мало доброго и хорошего можно ждать от компании, которая приходит в дом такими нечистоплотными и недобросовестными методами.
МОО «ЮЦЗП» как общественная организация, одной из уставных целей которой является правовое просвещение граждан, подготовила для жителей домов, которые стали жертвой ООО «ДОБРЫЙ ГОРОД» (ранее ООО «ЖИЛЭКСПЕРТ») пошаговый алгоритм и формы шаблонных документов, которые помогут защититься от противозаконного захвата. Данная инструкция по мере накопления материала будет уточняться и дополняться.
Что необходимо предпринять собственнику, если его дом подвергся рейдерской атаке ООО «ДОБРЫЙ ГОРОД» (ранее ООО «ЖИЛЭКСПЕРТ»)?
1. Проверить данные об управляющей организации дома в открытых интернет-источниках и скачать протокол собрания
Узнать актуальную информацию о том, кто какая управляющая организация осуществляет обслуживание дома можно на интернет-сайтах Реформа ЖКХ, ГИС ЖКХ, ООО «ДОБРЫЙ ГОРОД» (ранее ООО «ЖИЛЭКСПЕРТ»), воспользовавшись их поиском. На этих же сайтах можно найти и скачать протокол общего собрания собственников дома (без персональных данных), на основании которого была произведена смена управляющей организации.
Дополнительно ознакомиться с перечнем домов, которые перешли к ООО «ДОБРЫЙ ГОРОД», допущенными нарушениями, сложившейся на данный момент ситуации в домах и действиями собственников по недопущению данной компании к обслуживанию, можно в публикации «Список и ситуация по домам, захваченных ООО «ДОБРЫЙ ГОРОД»«.
Членам советов домов и инициативных групп, а также активным собственникам и неравнодушным жителям также предлагается сообщить о ситуации по своим домам со сменой управляющей компании для построения общей картины и обмена опытом, а также организации эффективной защиты пострадавших домов. Для сообщения информации по своему дому нажмите кнопку.
2. Найти председателя и секретаря собрания по протоколу о смене Управляющей компании Добрый Город Химки и выяснить их позицию
Из скаченного протокола можно узнать кто, когда созвал и провел в доме общее собрание собственников по смене управляющей организации, а также утвердил его результаты (председатель и секретарь собрания). По-возможности надо найти этих собственников и узнать, имеют ли они какое-либо отношение к данному протоколу, и если нет — готовы ли оказывать помощь для признания его недействительным. Вероятнее всего, они ничего не будут знать о данном собрании и будут неприятно удивлены.
Найти контакты или выяснить собственники какой квартиры организовали данное собрание можно путем опроса знакомых соседей, повесив объявление об их розыске, с помощью собрания-схода, запроса на сайте Росреестра выписок ЕГРН на все подряд помещения в доме (на их основании также можно подготовить реестр собственников, который пригодится для проведения общих собраний), направив запросы в ГЖИ и управляющую компанию и т.д.
3. Оплачивать или не оплачивать квитанции ООО «ДОБРЫЙ ГОРОД»?
В соответствии с ЖК РФ собственник квартиры (помещения) в многоквартирном доме обязан вносить коммунальную плату текущей управляющей компании, за ее несвоевременную уплату начисляется пени. В случае неоплаты управляющая организация может обратиться с иском в суд к собственнику и проживающим в квартире (помещении) лицам о взыскании долга за ЖКУ в принудительном порядке с возмещением соответствующих судебных издержек. При длительной неоплате ЖКУ управляющая компания также может с предварительным письменным уведомлением приостановить оказание некоторых видов услуг. Таким образом, ответ на вопрос платить или не платить ООО «ДОБРЫЙ ГОРОД» сводится к тому, будет ли оспариваться в суде протокол общего собрания о смене управляющей компании.
Вариант 1 «ПЛАТИТЬ». Если иск о недействительности решений собрания собственников по выбору ООО «ДОБРЫЙ ГОРОД» подавать в суд не планируется (в том числе в случае если собственники просто решили выбрать другую компанию), то неоплаченные коммунальные платежи в ее пользу могут быть впоследствии взысканы вместе с пени и издержками, соответственно их лучше оплачивать.
Вариант 2 «НЕ ПЛАТИТЬ». Если же будет подан иск в суд и решение о смене управляющей компании будет признано судом незаконным, то договор управления домом будет также считаться недействительным и каждая сторона должна будет вернуть всё полученное по нему (ст. 167 ГК РФ). Соответственно, ООО «ДОБРЫЙ ГОРОД» обязано будет вернуть коммунальные платежи и не вправе будет их требовать в период, когда компания по недействительному договору являлась управляющей организацией дома. Вместе с тем, управляющая компания вправе потребовать возмещения стоимости фактически оказанных услуг жителям дома. Но для этого ей необходимо будет документально доказать факт предоставления услуг и их стоимость. Что на практике достаточно сложно, а с точки зрения усилий по доказыванию может быть вовсе нецелесообразно, учитывая объемный характер работ по управлению многоквартирным домом и относительно небольшие суммы взысканий (в обычном случае для взыскания коммунального долга управляющей организации достаточно предъявить суду протокол собрания о ее выборе и/или заключенный договор управления). Рассматриваемый вариант особенно актуален, если ООО «ДОБРЫЙ ГОРОД» как и МП «ДЕЗ ЖКУ» реально не оказывает своих услуг либо выполняет их ненадлежащим образом, что дает законное право их не оплачивать. Но в данном случае для освобождения от оплаты у собственников практически отсутствует необходимость доказывать некачественность услуг как в обычной ситуации. Поскольку при недействительности договора управления бремя доказывания оказания услуг полностью перекладывается на управляющую компанию и для получения с собственников возмещения их стоимости ей необходимо подтвердить выполнение в полном объеме буквально каждого вида работ по дому, которые предусмотрены Минимальным перечнем услуг и другими нормативным документам. Соответственно, если работы не выполнялись или выполнялись не полностью, то сделать это будет проблематично. Важно также иметь ввиду, что внесение собственниками платежей в незаконно избранную управляющую компанию может рассматриваться как ее последующее одобрение, поэтому при оспаривании смены управляющей компании в принципе целесообразно не вносить новой компании каких-либо платежей. Таким образом, обжалование в суд поддельного протокола является хорошим и законным способом сэкономить на коммунальной плате в период захвата дома и не платить управляющей компании, которая пришла в дом против воли его собственников и с нарушением закона.
Вариант 3 «ЧАСТИЧНО ПЛАТИТЬ». Компромиссным вариантом оплаты при подаче иска в суд о недействительности смены управляющей компании является внесение платежей только за потребляемые ресурсы (газ, электричество, отопление, водоснабжение, водоотведение и т.д.) для перечисления ресурсоснабжающим организациям и отказ от оплаты услуг ООО «ДОБРЫЙ ГОРОД» по строке «содержание и текущий ремонт». В этом случае в назначении платежа необходимо в обязательном порядке указывать какие именно услуги оплачиваются, а также желательно указывать в какой сумме и за какой период, иначе управляющая компания вправе будет распределить платеж самостоятельно. Особо обращаем внимание, что при оплате в банке квитанции просто вычеркнуть в ней строку «содержание и текущий ремонт» и поменять сумму не достаточно, нужно чтобы в назначении платежа операционистом банка были конкретно поименованы оплачиваемые виды услуг: отопление, водоснабжение, водоотведение и т.д.
Если выбран вариант обратиться с иском в суд и не платить (частично платить) коммунальную плату, то в этом случае рекомендуется направить в ООО «ДОБРЫЙ ГОРОД» и его платежному агенту (расчетному центру) заявление о том, что смена управляющей компании оспаривается в суде, Вы не намерены пользоваться услугами новой компании и соответственно отказываетесь от их оплаты.
4. Сформировать инициативную группу для аннулирования незаконного протокола о смене управляющей компании
Чтобы в дальнейшем эффективно противостоять захвату дома и аннулировать поддельный протокол крайне желательно найти среди соседей единомышленников и сформировать инициативную группу. Для этого можно разместить в доме объявления и назначить небольшое собрание-сход для обсуждения сложившейся ситуации, получения подтверждения фиктивности проведенного собрания, а также знакомства с соседями и обмена контактами. Данное собрание-сход в том числе может помочь найти председателя и секретаря собрания, которые указаны в протоколе. Также на собрании-сходе можно быстро собрать подписи собственников под подписным листом-заявлением о не участии и не голосовании на собрании по протоколу о смене управляющей организации, который пригодится для подтверждения его незаконности.
5. Направить запросы о предоставлении протокола и всех материалов собрания
Чтобы иметь возможность проверить нарушения при смене управляющей организации и документально их подтвердить при подаче жалоб и признании протокола недействительным необходимо в обязательном порядке направить письменные запросы о предоставлении протокола вместе со всеми материалами данного общего собрания. Даже если вы уверены, что ничего не получите, запросы все равно необходимо направить заказными письмами всем адресатам и сохранить их копии с почтовыми чеками об отправке. Это поможет потом истребовать протокол и материалы собрания через суд.
6. Направить жалобы в компетентные органы
В случае если председатель и секретарь собрания, указанные в протоколе о смене управляющей компании, его не подписывали и не имеют к нему никакого отношения, то именно им в первую очередь рекомендуется направить соответствующие жалобы в различные компетентные органы. Как лиц, чьи подписи фальсифицированы, их обращения и заявления об этом могут принести наибольший эффект, поскольку имеют конкретное подтверждение подделки протокола.
7. Обжаловать поддельный протокол в суд (в течение 6 месяцев)
Основным и самым эффективным способом защиты и аннулирования поддельного протокола является обращение с иском в суд собственником, который не участвовал в собрании или голосовал против принятых на нем решений. В качестве ответчиков по такому иску привлекаются лица, которые подписали обжалуемый протокол (обычно председатель и секретарь собрания). Третьими лицами по делу будут проходить МП «ДЕЗ ЖКУ» и ООО «ДОБРЫЙ ГОРОД», поскольку решение суда может затронуть их права и обязанности, а также ГУМО «ГЖИМО». Госпошлина для обращения в суд составляет 300 руб. и оплачивается по реквизитам на сайте суда.
Очень важно чтобы судебный иск был подан строго в течение шести (6) месяцев, когда вы узнали или должны были узнать о протоколе (например, с даты получения новой квитанции или публикации протокола), а надежнее всего данный срок отсчитывать с даты самого протокола. В случае пропуска данного срока без уважительных причин в иске судом будет отказано, несмотря даже на доказательства полной незаконности протокола.
Для обращения в суд вы можете использовать прилагаемый шаблон искового заявления о признании недействительным (ничтожным) поддельного протокола общего собрания собственников по смене МП «ДЕЗ ЖКУ» на ООО «ДОБРЫЙ ГОРОД». В шаблон иска необходимо внести недостающие сведения об истце (несогласном собственнике или собственниках), ответчиках (лицах, подписавших протокол) и реквизитах обжалуемого протокола, описать нарушения, которые были допущены конкретно в Вашем случае, а также сделать приложение по списку (исходя из обстоятельств может потребоваться приложение дополнительных документов).
7.1. Предмет и способы доказывания по иску (в разработке)
7.2. Стратегия и варианты развития судебного дела (в разработке)
8. Направить заявление о возбуждении уголовного дела по факту подделки протокола собрания собственников (в разработке)
В комментариях все желающие могут добавить свои замечания, сообщить иную важную информацию или предложить свои формы документов, которые могут помочь жителям в защите от захвата ООО «ДОБРЫЙ ГОРОД».
ВНИМАНИЕ! МОО «ЮЦЗП» не несет какую-либо ответственность за результаты использования инструкции и размещенных форм документов. Все материалы используются на свой страх и риск. Формы шаблонов документов стандартны, но в каждом деле могут быть нюансы, оказывающие на него существенное и решающее значение. Если у Вас возникают какие-либо трудности или сомнения рекомендуем воспользоваться помощью профессионалов er-himki.ru. Отмена протоколов общих собраний собственников относится к сложной категории судебных дел.