Как выбрать квартиру для инвестирования с целью сдачи в аренду посуточно | Бизнес-мудрость

Как выбрать квартиру для инвестирования с целью сдачи в аренду посуточно

Когда речь идет об инвестировании в недвижимость, мы представляем одну и ту же схему: купить новостройку на раннем этапе — продать на высокой стадии готовности дома. Однако во время экономических спадов высока вероятность, что квартиру не удастся реализовать в задуманный срок и по желаемой цене.

Поэтому редакция портала просчитывает альтернативную схему инвестиций, а именно приобретение недвижимости с целью посуточной аренды. Покупать недвижимость, но для чего? Вообще-то, недвижимость в качестве объекта для инвестирования имеет множество недостатков. Главное: с ней нельзя расстаться быстро. Но реальность такова, что других надежных инвест-инструментов в нашей стране нет. И даже повышение налога на недвижимость не охладило желающих вкладывать в нее свои сбережения. Поэтому не будем отказываться от этих инвестиций, попробуем пересмотреть схему. Классический совет инвесторам звучит так: покупайте новостройку на самой ранней стадии. И тогда ваша недвижимость будет прибавлять в цене просто из-за естественного развития проекта. Потому что, приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете рассчитывать на рост инвестиций только в случае роста рынка в целом.

Но сейчас мы наблюдаем естественное стремление к падению цен на недвижимость на вторичном рынке. Рублевые цены остаются на месте только из-за ослабления рубля, но долларовые уже упали. Многие аналитики прогнозируют существенное падение цен осенью 2015 года. Есть и другая тенденция — квартиры в морально устаревших домах в центре дешевеют относительно средних цен в столице. И это наталкивает на мысль — купить квартиру в доме 60-70-х годов и извлекать из нее доход. Как известно, покупать квартиру, чтобы сдавать в аренду, в Москве невыгодно. Во всем мире — готовая арендная плата равна 1/15 — 1/20 от стоимости квартиры. У нас соотношение менее благоприятно для собственников — 1/25–1/30. А если вместо пассивной аренды прибегнуть к квартире посуточно город хабаровск? Ведь для нее можно приобретать квартиры на первых этажах, реализуемые с некоторым дисконтом.

Какие вложения потребуются? И насколько будет рентабельным данный бизнес? Суточная аренда квартир — анализ рынка Сегодня гостиничный фонд столицы насчитывает менее 50 тыс. номеров. Или чуть более двух номеров на тысячу жителей. По этому показателю Москва уступает другим европейским столицам, где на тысячу жителей приходится около 10 гостиничных номеров. Есть планы, что к 2025 году в столице будет 80,8 тыс. гостиничных номеров. Иными словами, дефицит средств размещения в столице огромен. При этом не надо забывать, что инвесторы приходят, в основном, в дорогие сегменты гостиничной недвижимости.

В сентябре 2014 предложение качественных гостиничных номеров на московском рынке увеличилось сразу на 661 номер за счет открытия отелей Double Tree by Hilton на Ленинградском шоссе и Radisson Blu в аэропорту «Шереметьево». Оба отеля позиционируются в верхнем сегменте рынка. Таким образом, мы видим, что дефицит низкобюджетных средств размещения за счет строительства гостиниц пока даже не восполняется. Данную нишу частично закрывают квартиры в посуточную аренду. Этот бизнес начал формироваться в начале 90-х годов. Но после 2008 г. приобрел дополнительный импульс развития. Аналитических данных о распределении квартир в суточную аренду нет. Воспользуйтесь диаграммой распределения гостиничных номеров. Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

Сегодня, по нашим оценкам, в Москве предлагаются в посуточную аренду около 3 тыс. квартир. Екатерина Андрусевич, генеральный директор Суточно.ру, говорит, что в их базе — 2,2 тыс. московских квартир, что она оценивает как 80% от всего рынка (который, соответственно, можно оценить в 2750 квартир). Около 10% — квартиры премиальных сегментов (мы их в данной статье рассматривать не будем), остальное — эконом. Квартиры в эконом-сегменте сдаются в диапазоне 3–5 тыс. руб. (в зависимости от размера, сезона, количества гостей).

По оценкам портала KVARTIRAvMOSKVE.ru на данном рынке работает около 10 профессиональных операторов, в управлении которых находится от полутора десятков до полутора сотен квартир. Многие параллельно выступают как агенты. Таким образом, «профи» управляют примерно 40% объектов. Остальное — «частники» с одной или несколькими квартирами. Заполняемость квартир, по словам Екатерины Андрусевич, зависит от сезона, в среднем колеблется в районе 70–80% и практически не опускается ниже 50%. Как выбирать квартиру, чтобы сдавать ее посуточно? Екатерина Андрусевич Есть шесть категорий арендаторов, снимающих квартиры на короткое время: Бизнес-туристы и командированные Туристы, приезжающие осматривать Москву Приехавшие в Москву на лечение и сопровождающие Приезжающие в Москву на какие-либо уникальные события (типа футбольных матчей) или на семейные торжества (свадьбы, юбилеи, частные встречи однокурсников)

Аренда для романтических встреч или первой брачной ночи

Для проведения фотосессий При этом «сдается все», даже «бабушкины варианты». Для нас стало открытием, каким спросом пользуются квартиры в Подмосковье. А мы ведь даже не хотели включать этот раздел в базу нашего портала. Обычно, эти квартиры арендуют для того, чтобы разместить родственников, приезжающих на свадьбы или юбилеи, а так же — для других празднеств или встреч. Главное, чтобы квартира находилась в пешей доступности от железнодорожной станции. Итак, анализируя категории гостей, а также листы бронирования тех компаний, у которых они находятся в открытом доступе, портал KVARTIRAvMOSKVE.ru рекомендует сосредоточиться на одной из двух категорий — бизнес-туристах и медицинских туристах. В первом случае можно порекомендовать квартиры в пешей доступности от Экспоцентра и вблизи от Крокус-экспо (заполняемость таких квартир превышает 95%).

Также перспективно купить квартиру в центре какого-либо бизнес-кластера, например, в районе метро Павелецкая, Белорусская, Савеловская. В случае с медицинскими туристами — важно, чтобы квартира располагалась в пешей доступности до медицинского центра, куда приезжают на лечение со всей страны. Лучше, чтобы центр был детским. Обратите внимание, больница не должна попадать попадала под процесс оптимизации системы здравоохранения! Преимущество ориентации на медтуристов — более длительные сроки аренды (1–2 недели).