У меня их три. Три квартиры, которые сдаю. Не для роскоши. Просто так вышло – одна досталась, две купил в ипотеку как инвестицию. И за пятнадцать лет я прошёл путь от наивного романтика до циничного прагматика. Вопрос «сдавать ли квартиру в аренду» – это не про деньги. Вернее, не только про них. Это в первую очередь про нервные клетки. Которые, кстати, не восстанавливаются.
Главное – не деньги. Главное – люди. Тот, кто будет жить за твоей стеной. Поиск арендатора отнимает 80% времени и сил. Остальные 20% – это собственно ремонт и решение проблем. Я выработал свои правила. Жёсткие. Никаких «ой, он такой хороший, глазками хлопает». Только документы. Трудовая книжка (или договор с нормальной компанией), паспорт, справка о доходах. Всё остальное – лирика, которая потом аукнется неплатежом. Эту ошибку я у начинающих арендодателей вижу сплошь и рядом – ведутся на симпатичную внешность или жалостливые истории.
Был у меня случай. Снимал парень, тихий, интеллигентный. Платил исправно. И вдруг – звонок от соседей. Затопило всех. Вскрываем квартиру – а там… мастерская по перешиву кожаных курток. Швейные машинки, кожевенные отходы, запах на весь подъезд. Он ночами работал. Стандартные методы отсева не сработали – никто ж не спрашивает: «А вы кожей не торгуете?» Теперь всегда невзначай интересуюсь родом занятий.
Лично терпеть не могу сдачу квартир посуточно. Хоть это и прибыльнее, по идее. Это адский труд. Постоянный поток людей, уборка, контроль, жалобы соседей. Нервы не выдерживают. Это тема для отдельного разговора – целая индустрия со своими правилами.
Договор – это всё. Не формальность, а главный инструмент. Прописываю всё. До мелочей. Кто меняет лампочки, кто платит за капремонт, сколько раз можно принимать гостей. Да-да, и это тоже. Один раз не прописал – и у тебя в однокомнатной квартире живут пять человек. Юзаю типовой договор, но всегда его дополняю своими пунктами. Арендаторы иногда топорщатся, но я стою на своём. Чёткость правил на берегу спасает от скандалов потом.
Финансово – это часто не окупается. Если честно считать. Налоги, коммуналка, текущий ремонт, замена мебели и техники. Они ломаются. Всегда. Неожиданно. Холодильник, стиральная машина, труба течёт. Откладываю минимум 15% от арендной платы на непредвиденный ремонт. Всегда.
Ремонт делаю самый простой. Недорогие, но качественные материалы. Ламинат, который не жалко, моющиеся обои. Никакого евроремонта с дизайнерскими штучками. Всё равно всё затопчут, поцарапают, обобьют. Сердце будет кровить. Моя первая квартира была с итальянской плиткой в ванной… Больше так не делаю.
Самое сложное – выселение. Процедура адская. Даже если человек не платит. Закон сильно на стороне арендатора. Через суд, долго, нервно. У меня один неплательщик продержался почти полгода. Пока не съел сам себя своими же долгами. Больше не рискую – залог не меньше месячной платы и жёсткий контроль оплаты. Просрочил на три дня – звонок, напоминание. На семь – претензия.
А ещё соседи. Им всё равно, кто платит за квартиру – ты или арендатор. Все претензии – к тебе. Шум, мусор, курение на лестнице. Приходится быть буфером. А кому охота в десять вечера ехать и успокаивать бабушку с нижнего этажа? Никому.
Так стоит ли оно того? Для меня – да. Но только потому, что я воспринимаю это как работу. Не как пассивный доход. Это активная, нервная, порой неприятная деятельность. Которая имеет свой доход. Сдавать ли квартиру в аренду – решать вам. Но если боитесь конфликтов, не готовы ночью сорваться на звонок – даже не начинайте. Продайте. И спите спокойно.
Автор статьи: Артем Колесников, управляющий 12 объектами недвижимости в Москве, экс-риелтор с 2008 года, автор чат-бота «Арендодатель-Профи».