Практически любая ниша малого и среднего бизнеса связана с таким вопросом, как аренда коммерческой недвижимости, ответ на который, как кажется с первого взгляда, прост и состоит лишь в решении двух задач: найти подходящий объект и заключить договор. Но в отличие от аренды жилого фонда аренда коммерческой недвижимости имеет свои нюансы. Для того чтобы не попасться на крючок ушлого арендодателя, совсем не обязательно тратить и без того всегда ограниченный бизнес-бюджет на оплату услуг хитроумного риэлтора. Благодаря нашим рекомендациям вы легко сможете самостоятельно подобрать оптимальный вариант и правильно юридически оформить сделку. Аренда коммерческой недвижимости по закону Условия по содержанию арендуемого объекта коммерческой недвижимости регулируются ст. 616 ГК РФ.
В частности, в основные обязанности арендодателя входит капитальный ремонт сдаваемого помещения, а арендатор должен поддерживать исправное состояние, проводить текущий косметический ремонт и нести расходы на содержание предмета договора. Составленный между сторонами договор аренды может изменять эти условия. Например, аренда коммерческой недвижимости в красногорске может быть освобожден от текущих расходов по содержанию, но в случае необходимости будет обязан провести капитальный ремонт. Составление договора аренды – важный момент, который диктует все дальнейшие взаимоотношения арендодателя и арендатора. Поэтому привлечение к данному процессу квалифицированного юриста поможет не только учесть все интересы двух сторон, но и избежать недоразумений в будущем, связанных с дополнительными финансовыми расходами. Яркими примерами в юридической практике чаще всего выступают возникшие после заключения договора разногласия по вопросам неузаконенной перепланировки, аренды комплексов помещений с земельными участками, а также наличия дополнительной аренды на часть арендуемого объекта или наличия залогов. Проверка необходимых документов на законность, а также выявление дополнительных требований лежит в компетенции юриста. В случае, когда на то, чтобы привести в соответствие все документы или упорядочить отношения «параллельной аренды» нужно слишком много времени, целесообразно продолжить поиски сдающейся в аренду коммерческой недвижимости. Договор подряда: виды, налоги и расторжение На что делится рынок аренды коммерческой недвижимости Еще несколько лет назад поиски подходящего объекта недвижимости были по-настоящему трудной задачей, для решения которой нужно было просмотреть с десяток объемных печатных журналов и газет. Сегодня большая часть агентств и собственников размещает свои предложения об аренде на специализированных интернет-порталах, имеющих возможность как удобного расширенного поиска с уточнением географического расположения объекта или желаемого ценового диапазона, так и адаптированной работы на любых мобильных устройствах. Этот факт уже многие бизнесмены взяли себе на заметку и активно пользуются всеми удобствами таких источников. Исходя из основного предназначения коммерческой недвижимости, параметры поиска можно разделить на группы: аренда офисных помещений; аренда торговых площадей; аренда складов; аренда производственных помещений. Для уменьшения временных затрат на поиск желаемой недвижимости для начала необходимо четкое понимание следующих позиций: прямое назначение искомого объекта в соответствии с потребностями бизнеса, месторасположение, минимальная и максимальная площадь, наличие транспортной развязки, необходимые коммуникации и возможный бюджет, ориентированный на аренду помещения. Важно помнить, что успех любого бизнеса во многом зависит от места его ведения. Так, для торговых помещений важна высокая проходимость, что обеспечивается территориальным расположением на многолюдных улицах, близостью с другими торговыми площадями или наличием близлежащих остановок общественного транспорта. Офисы выбирать следует с наличием удобной парковки и близлежащей проезжей частью. Для фирмы, которая специализируется на услугах различного характера, в приоритете выбор помещений с уже готовой отделкой потолков и стен. Такие объекты зачастую предоставляют в аренду крупные бизнес-комплексы. Выбирая помещение, особое внимание обращайте на объекты без мебели и даже, желательно, без внутренней отделки. Это позволит разработать собственный индивидуальный дизайн-проект, отражающий концепцию вашего бизнеса. Для налаженной работы складов оптимальным будет наличие рядом федеральных трасс и свободного доступа для крупногабаритного транспорта. Идеальным расположением складских и производственных помещений является нахождение на окраинах города. Для осуществления аренды объектов коммерческой недвижимости данной категории стоит учесть, что арендодатель имеет право использовать не только само помещение, но и земельный участок под ним. Отношения по землеиспользованию отражены в пункте 2 статьи 652 ГК РФ, условия которого также распространяются и на случай, когда участок земли не является собственностью арендодателя, но только при условии отсутствия противоречий относительно уже существующего договора аренды или закона. При отсутствии времени или желания осуществлять подбор помещения самостоятельно можно обратиться за помощью к брокерам. Подобные отношения лучше всего фиксировать договором оказания услуг с указанием точных сроков выполнения и порядком расчета за выполненную работу, который производить рекомендуется только после окончательного подбора вариантов. Зачастую посреднические услуги равны по стоимости половине или полной месячной оплаты аренды. Аренда площади под магазин: как выбрать лучшее место под ТЦ Что собой представляет рынок аренды коммерческой недвижимости в 2016 году Макро- и микроэкономическая обстановка 2015-2016 годов повлекла за собой резкое уменьшение сегмента малого и среднего бизнеса. Снижение доходности привело к максимальному сокращению бюджета, одной из основных статей которого являются расходы на аренду. В следствие этого количество желающих арендовать помещения упало, соответственно, снизилась и цена на аренду. Особенно этот факт заметен в годовой стоимости офисов, торговых помещений в развлекательных и торговых центрах. Такая отрицательная динамика на 2016-2017 года, вероятнее всего, сохранится, что не порадует как самих арендодателей, так и брокеров. Первая тенденция — это существенное сокращение затрат на строительство. События последних двух лет характеризуются тем, что упал спрос на аренду коммерческой недвижимости, и снизилась покупательская способность в целом. Это привело к тому, что большинство девелоперов урезают бюджеты на строительство коммерческой недвижимости, в частности офисных, торговых и развлекательных центров. Стремление арендаторов тратить на аренду помещение как можно меньше привело к тому, что большие площади, дорогая внутренняя отделка с крутым дизайном остаются невостребованными. Небольшие размеры, простота и дешевизна сегодня взяли верх. Как следствие, застройщики используют недорогие строительные материалы, сокращают этажность, отказываются от подземного паркинга в пользу размещения его на первых этажах зданий. Согласно второй тенденции, рынок коммерческой недвижимости ждет полный отказ от номинирования арендных ставок в валюте. Из-за стремительной девальвации рубля фиксировать арендные ставки в долларах или евро сейчас небезопасно. Даже офисы класса А на сегодня уже более чем на 60 % перешли к рублевым ставкам, а по классу В валютные арендные ставки – настоящая редкость. Третья тенденция заключается в том, что существенно вырос спрос на трансформируемые пространства. Ближайшие пару лет принесут на рынок коммерческой недвижимости повсеместное внедрение проектов, функции которых будут легко трансформироваться из одной в другую. Например, торговая площадь быстро переоборудуется в офисные помещения или апартаменты, и наоборот. Четвертая тенденция — это поиск новых торговых форматов. Собственники и управляющие торговых и бизнес-центров все чаще прибегают к поиску новых форматов увеличения трафика посетителей. Одним из видов привлечения как можно большего количества людей стал семейный отдых. Такая практика уже обрела свою популярность, когда в ТРЦ все члены семьи наиболее интересно организуют свой досуг на протяжении выходного дня. Есть и пятая тенденция — ротация арендаторов. По данным статистики, в 2015 году на одно и то же помещение могло приходиться до пяти арендаторов за год. То есть, если сторонам не удается договориться о стоимости аренды или об отмене ежегодного перерасчета, то клиентам проще найти другое место ведения бизнеса. Обратная негативная сторона этого вопроса – потеря клиентов теми арендодателями, которые пошли на уступки и снизили арендные ставки: слишком низкая цена вызвала чрезмерный ажиотаж на предложение и большая часть клиентов была потеряна. В плюсе пока только остаются новые участники рынка коммерческой недвижимости, демпинг для которых еще имеет смысл быть. И, наконец, шестая очень важная тенденция рынка коммерческой недвижимости 2016 года. Речь идет о замедлении темпов ввода новых площадей. Ведь переизбыток совершенно точно приведет к еще большему снижению арендных ставок. Динамика падения цен на аренду даст новую волну снижения доходов арендодателей.