Объявления о срочном выкупе квартир можно встретить не только в специализированных изданиях о недвижимости, но и в различных бесплатных газетах, оказывающимся в наших почтовых ящиках без нашего ведома и согласия. Что стоит за скудными строчками, обещающими собственнику, зачастую уже отчаявшемуся продать свою квартиру, быстрое избавление от всех забот и хлопот, и что это за организации, скупающие квартиры «в промышленном масштабе»?
Нельзя сказать, что услуга срочного выкуп квартир в Челябинске очень распространена на нашем рынке недвижимости. Основным фактором, тормозящим развитие этого инструмента, является недостаток свободных средств у большинства риэлторских компаний. Как правило, срочный выкуп квартир практикуется крупными агентствами недвижимости, при этом покупаемая квартира обычно оформляется не на прямого покупателя, а на сотрудника компании. Выкуп квартиры является промежуточным этапом в схеме агентства, предполагающей дальнейшую перепродажу объекта недвижимости с целью получения прибыли.
Что здесь следует учитывать потенциальному продавцу «срочной квартиры»? В цену выкупа закладываются все расходы по переоформлению документов и регистрации сделки купли-продажи (сначала – на сотрудника АН, затем – на конечного покупателя квартиры). При продаже квартиры, находившейся в собственности «промежуточного владельца квартиры» менее 5 лет, возникает обязанность по уплате налога: 13% с суммы, превышающей 1 млн. рублей. Поэтому скидки на квартиры, выкупаемые по срочной продаже, порой достигают 30-40%.
Есть и особые требования к такому жилью: срочный выкуп квартир может быть применен к юридически чистой, ликвидной недвижимости, без обременений в виде детей собственников, а также без прописанных собственников или членов их семей. Агентства выкупают только те объекты недвижимости, у которых легко определяется рыночная стоимость и предсказуем срок дальнейшей реализации. Так, достаточно сложно спрогнозировать срок реализации коммерческой недвижимости – такие объекты могут продаваться годами. Вряд ли объектом срочного выкупа может стать элитная квартира — слишком велика вероятность ошибиться в оценке подобного жилья (несмотря на то, что в этом сегменте скидка в 40% как раз наиболее вероятна), или объект загородной недвижимости — процесс продажи таких объектов нестабилен и мало предсказуем. Таким образом, услуга срочного выкупа создана в основном для массового рынка вторичного жилья. Наиболее востребованными объектами с этой точки зрения являются типовые 1 и 2-комнатные квартиры небольшой стоимости, расположенные на средних этажах в неотдаленных районах.
Собственник, прибегающий к услуге срочного выкупа, фактически отдает квартиру «за бесценок». При этом он подвергается повышенным рискам, и, вынуждаемый обстоятельствами, склонен верить обещаниям. Если Вы готовы пожертвовать частью стоимости квартиры в обмен на срочность ее выкупа, следует обратить внимание на следующие моменты:
1. Некоторые агентства маскируют под объявлением о срочном выкупе квартир обычный сбор вариантов от частных лиц для пополнения собственной базы недорогими объектами.
2. Как правило, выкуп недвижимости происходит в течение 2-3 недель. Однако, нередки случаи, когда агентство недвижимости сразу же выставляет объект на продажу и намеренно затягивает выдачу денег продавцу, ожидая продажи квартиры естественным путем, без оформления недвижимости на «промежуточного владельца». Собственник квартиры получает расчет в момент продажи квартиры новому покупателю, вместе с регистрацией договора купли-продажи. В этом случае процесс продажи квартиры, по сути, ничем не отличается от обычной сделки купли-продажи, соответственно, дисконт за срочность не должен быть слишком большим.
3. Для уменьшения возможных налоговых расходов при последующей продаже квартиры агентство часто предпочитает указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость жилья (согласно НК РФ, собственник освобождается от уплаты налога при продаже недвижимости стоимостью до 1 млн. рублей, находившейся в собственности менее 3 лет). Возникающий при этом риск – получить после регистрации сделки ровно 1 млн. рублей или другую сумму, обозначенную в договоре в качестве стоимости проданного объекта.
4. Обращаясь за услугой срочного выкупа квартир к случайным посредникам, продавец недвижимости рискует попасть к мошенникам, в результате чего квартира будет реализована с гораздо большей скидкой, чем изначально планировалось, а то и вовсе остаться без квартиры.